La nueva ley de inversión extranjera en Andorra

El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria en el Principado de Andorra es un tributo de naturaleza indirecta que grava la inversión extranjera inmobiliaria en territorio del Principado de Andorra que se manifieste de forma directa o indirecta.

En cuanto a la base de tributación, se ha optado por un modelo de acuerdo con el cual se calcula esta base partiendo del valor real de la inversión extranjera inmobiliaria que se formaliza como consecuencia de la autorización de la inversión extranjera otorgada, sin perjuicio de que se ha establecido la obligación de un pago a cuenta calculado sobre la inversión extranjera declarada. El tipo de gravamen es progresivo en función del número de unidades inmobiliarias sobre las cuales se materializa la inversión.

Al mismo tiempo, se establece una bonificación de la cuota de tributación en el caso de que dicha inversión extranjera se materialice en inmuebles destinados al mercado del alquiler para residencia habitual y permanente durante un plazo mínimo de 10 años, limitando esta bonificación a través de cláusulas anti-abuso.

El régimen de liquidación e ingreso del impuesto se basa en un pago a cuenta con carácter previo a la entrega de la resolución favorable de la autorización de inversión extranjera, y la autoliquidación subsiguiente y previa a la formalización de dicha inversión extranjera ante el fedatario público que instrumenta la inversión, el cual incorpora la autorización, la autoliquidación y el ingreso en la matriz del documento público a los efectos de comprobación.

Están exentas del impuesto:

1. Las adquisiciones, por causa de muerte, de bienes inmuebles o de derechos reales sobre estos por parte de una persona física o jurídica no residente.

   
   

2. Las aportaciones de bienes inmuebles o de derechos reales de uso sobre estos realizadas a favor de sociedades en las que todos los accionistas y las personas físicas que transmiten los mencionados bienes o derechos reales sobre estos tengan entre ellos un parentesco por consanguinidad o adopción en línea descendente, ascendente y/o colateral hasta segundo grado, o sean cónyuges o convivientes en uniones estables de pareja.

   
   

3. Las adquisiciones a título gratuito de inmuebles o de derechos reales de uso sobre estos, concesiones, participación en sociedades u otras personas jurídicas que dispongan de derechos sobre estos inmuebles, realizadas entre cónyuges, entre convivientes en unión estable de pareja, o las realizadas entre personas físicas que tengan un grado de parentesco por consanguinidad o adopción en línea descendente, ascendente y/o colateral hasta segundo grado.

   
   

4. Las adjudicaciones a título gratuito de inmuebles u otros derechos reales de uso sobre estos, participación en sociedades u otras personas jurídicas que dispongan de inmuebles o derechos reales sobre estos, realizadas en el marco de las disoluciones del régimen económico matrimonial por divorcio.

   
   

5. Las adquisiciones de inmuebles o de derechos reales de uso sobre estos, concesiones, participación en sociedades u otras personas jurídicas que dispongan de derechos reales sobre estos inmuebles que resulten como consecuencia de la ejecución de derechos reales de garantía o de cualquier otro negocio jurídico traslativo del dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que implique la extinción total o parcial de un financiamiento, siempre que el adquirente sea la misma entidad que ha concedido el financiamiento.

   
   

6. Las adquisiciones de inmuebles o de derechos reales de uso sobre estos, concesiones, participación en sociedades u otras personas jurídicas que dispongan de derechos reales sobre estos inmuebles, que resulten como consecuencia de la ejecución de derechos reales de garantía o de cualquier otro negocio jurídico traslativo del dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que implique la extinción total o parcial de un financiamiento otorgado por una entidad bancaria o una entidad financiera no bancaria que tenga origen en un préstamo concedido por una entidad bancaria andorrana.

Las adquisiciones de bienes inmuebles o de derechos reales de uso sobre estos, concesiones, participación en sociedades u otras personas jurídicas que dispongan de derechos reales sobre estos inmuebles, por parte de personas físicas no residentes o residentes con menos de tres años de residencia o de personas jurídicas no residentes, para desarrollar una actividad mercantil, profesional, comercial o industrial por parte de la persona física o jurídica adquirente, siempre que se cumplan de forma acumulativa todas las siguientes condiciones:

• Que la actividad sea distinta de la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles;

• Que la propiedad de los inmuebles o la titularidad de los derechos reales o la participación en sociedades y otras personas jurídicas se mantenga durante un plazo mínimo de diez años; y

• Que no se trate de inmuebles inicialmente destinados a uso residencial o de vivienda según la autorización de la licencia de construcción del Comú correspondiente, en cuyo caso quedan sujetos al impuesto.

• Que la inversión esté vinculada a la creación de puestos de trabajo. En caso de que la propiedad del inmueble, la titularidad del derecho real o la participación no se mantengan durante el plazo mínimo fijado en este apartado, la operación quedará sujeta al impuesto.

Son obligados tributarios del impuesto las personas físicas o jurídicas que obtengan una autorización de inversión extranjera inmobiliaria en el Principado de Andorra:

• Personas físicas no residentes en el Principado de Andorra.

• Personas físicas residentes en el Principado de Andorra con menos de 3 años de residencia ininterrumpida, contados desde la obtención del permiso de inmigración o documento análogo, que realicen una inversión extranjera inmobiliaria.

• Personas jurídicas de nacionalidad extranjera, incluidas las entidades públicas de soberanía extranjera.

• Personas jurídicas de nacionalidad andorrana con participación extranjera en su capital o en sus derechos de voto, directa o indirectamente, en un porcentaje igual o superior al 50 por ciento de manera conjunta.

También se consideran inversiones extranjeras aquellas destinadas a sucursales u otros tipos de establecimientos permanentes en Andorra de no residentes; y las efectuadas por otras personas jurídicas andorranas cuando al menos el 50 por ciento de los derechos de voto de su órgano de decisión pertenezca.

Personas jurídicas de nacionalidad andorrana, con participación extranjera en su capital o en sus derechos de voto, directa o indirectamente, inferior al 50 por ciento y superior al 5 por ciento, y que realicen una inversión extranjera inmobiliaria.

Personas jurídicas de nacionalidad andorrana, que estén financiadas directa o indirectamente, por cualquiera de las personas descritas en las letras a), b), c) y d).

Se entiende que son participaciones extranjeras aquellas que ostenten personas físicas que no sean residentes o que tengan menos de 3 años de residencia ininterrumpida, contados desde la obtención del permiso de inmigración o documento análogo.

El impuesto se causa en el momento de la formalización de la inversión extranjera en el Principado de Andorra ante el Notario. En el caso de promociones urbanísticas o inmobiliarias, el impuesto se causa al formalizar la declaración de obra nueva, en el caso de nuevas edificaciones, o el planeamiento urbanístico, en el caso de nueva urbanización, ante el fedatario público.

Concepto y determinación de la base de tributación

La base de tributación está constituida por el valor real de la inversión extranjera inmobiliaria que se formaliza como consecuencia de la autorización de la inversión extranjera.

Tipos de gravamen

Los tipos de gravamen del impuesto son los siguientes:

• En el caso de inversiones extranjeras inmobiliarias realizadas por personas, físicas o jurídicas, no residentes en Andorra, residentes con menos de 3 años y sociedades con andorranos participados por extranjeros.

1. El tipo de gravamen es del 3% sobre el valor real de la inversión extranjera inmobiliaria realizada, con el límite máximo de inversión en una sola parcela de terreno para construir un inmueble unifamiliar, o un piso, apartamento o estudio, y hasta dos trasteros y dos plazas de aparcamiento.

2. El tipo de gravamen es del 5% sobre el valor real de la inversión extranjera inmobiliaria realizada, si corresponde a una inversión en un segundo inmueble unifamiliar, o un segundo piso, apartamento o estudio, junto con dos trasteros y dos plazas de aparcamiento; y hasta un límite de cinco inmuebles unifamiliares, pisos o apartamentos, junto con los dos trasteros y dos plazas de aparcamiento respectivos; o alternativamente hasta diez plazas de aparcamiento.

3. El tipo de gravamen es del 8% sobre el valor real de la inversión extranjera inmobiliaria realizada, si corresponde a una inversión en un sexto inmueble unifamiliar, o un sexto piso, apartamento o estudio, junto con dos trasteros y dos plazas de aparcamiento; y hasta un límite de nueve inmuebles unifamiliares, pisos o apartamentos, junto con los dos trasteros y dos plazas de aparcamiento respectivos; o alternativamente hasta dieciocho plazas de aparcamiento.

4. El tipo de gravamen es del 10% sobre el valor real de la inversión extranjera inmobiliaria realizada en caso de que la inversión extranjera inmobiliaria no se encuentre dentro de ninguna categoría o supere los límites de inversión inmobiliaria establecidos en los epígrafes anteriores; o en caso de inversiones en más de una parcela de terreno indicada en el primer epígrafe; o en el caso de promociones urbanísticas o inmobiliarias.

• En el caso de inversiones extranjeras inmobiliarias realizadas por personas jurídicas de nacionalidad andorrana con participación extranjera en su capital directa o indirecta o con su derecho de voto, inferior al 50% y superior al 5%, el tipo de gravamen se corresponde al ya detallado —en función del número de unidades inmobiliarias— pero aplicado sobre el importe de la inversión proporcional a la participación social correspondiente al capital extranjero.

Bonificación sobre la cuota de tributación por destinar la inversión a vivienda de alquiler para residencia habitual y permanente

En caso de que la inversión extranjera tenga por finalidad la adquisición o la construcción y puesta en el mercado de vivienda de alquiler para residencia habitual y permanente, por un plazo mínimo de diez años, se aplica una bonificación a la cuota tributaria del 90%. Esta bonificación se aplica sobre la inversión destinada realmente a vivienda de alquiler para residencia habitual y permanente o directamente vinculada a este uso, como pueden ser zonas comunes, aparcamientos y trasteros asignados a las referidas viviendas de alquiler.

En caso de que se hayan concedido bonificaciones en la cuota tributaria por razón del uso de la inversión en vivienda de alquiler para residencia habitual y permanente, y el obligado tributario cambiara este uso dentro del plazo de los diez años siguientes a la fecha del primer contrato de arrendamiento formalizado, el obligado tributario debe restituir la bonificación aplicada. El importe a reintegrar es íntegro de la bonificación más los intereses de demora.

En caso de que el contribuyente cambie el uso de alguna unidad inmobiliaria que conforma su inversión en vivienda, el importe a reintegrar es proporcional a la bonificación aplicada para esa unidad inmobiliaria.

Se excluyen de esta bonificación las inversiones inmobiliarias destinadas a realizar, sobre los inmuebles resultantes, contratos de alquiler con opción de compra, contratos de alquiler entre personas jurídicas y otras personas o entidades vinculadas ya descritas y otros negocios jurídicos que puedan constituir fraude de ley.

Pago a cuenta

Los obligados tributarios deben efectuar un pago a cuenta con carácter previo a la entrega de la resolución favorable de inversión extranjera.

Deducción del pago a cuenta y cuota diferencial

El pago a cuenta se deduce de la cuota de liquidación para obtener la cuota diferencial. Cuando, como resultado del pago a cuenta, la cuota diferencial sea negativa, el ministerio encargado de las finanzas devuelve el exceso.

Autoliquidación e ingreso del impuesto

Los obligados tributarios deben presentar y suscribir una declaración para este impuesto, determinando la deuda tributaria correspondiente e ingresándola. En todo caso, el pago deberá ser anterior a la otorgación de la escritura pública de inversión extranjera inmobiliaria y deberá acreditarse al Notario otorgante del acto.